Wohnrecht und Niesbrauch

Nießbrauch

Nießbrauch wird abgeleitet aus dem Lateinischen. Das bedeutet Recht am fremden Eigentum oder auch Fruchtziehung oder Fruchtnutzung.

Der Nießbrauch ist das ausschließliche, dingliche gesicherte Recht einer Person zur Nutzung eines Gegenstandes oder eines Grundstückes.

Was heißt Fruchtziehung oder auch Fruchtnutzung bezogen auf das Wohneigentum (Gebäude- und Freifläche)?

Ein kleines Beispiel an einer Streuostwiese. Wer kann die Früchte ernten oder Essen verkaufen. Derjenige, dem das Nießbrauchrecht (der Nießbraucher) eingeräumt wurde, kann die Streuostwiese bewirtschaften und deren Erträge einnehmen aber auch die Streuostwiese verkaufen. Das Nießbrauchrecht bleibt allerdings weiterhin bestehen.

Der Nießbrauch kann frei vereinbart werden, und erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers. Die gesetzliche Grundlage für den Nießbrauch befinden sich im §1030 bis §1098 des Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Wohnungsrecht/ Wohnrecht

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen Wohnrecht dinglicher Art nach §1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und solchem nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Wir betrachten hier das Wohnungsrecht nach §1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die rechtlichen Grundlagen für beschränkte persönliche Dienstbarkeiten findet man im § 1090 des Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Der Unterschied zum Nießbrauch besteht darin, dass grundsätzlich nur Wohnnutzung gestattet ist.

Bei einem Wohnungsrecht (Wohnrecht) handelt es sich um eine entgeltliche oder unentgeltliche Nutzung einer Wohnung, Haus oder an den baulichen Anlagen.

Wann wird ein Wohnrecht erstellt?

Ein kleines Beispiel:

Wohnrecht wird üblicherweise für Ehegatten nach § 428 BGB bestellt. Dieses bedeutet, wenn einer der beiden versterben sollte, steht dem Überlebenden das Recht zu.

Grundsätzlich ist das Wohnrecht immer an eine Person gekoppelt.

Der Unterschied von Wohnrecht zum Niesbrauch

	Wohnrecht	Niesbrauchrecht
Immobilie darf bewohnt werden	Ja	Ja
Immobilie darf weitervermietet werden	Nein	Ja
Wird im Grundbuch eingetragen	Ja	Ja
Vererbung des Rechtes	Nein	Nein

 

Annahme/Berechnung:

Das Wohnrecht ist an ein Einfamilienhaus gebunden (kann auch eine Wohnung im Einfamilienhaus oder in einem Mehrfamilienhaus). Das Haus hat eine Wohnfläche von 110 m²(qm). Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 7,25 Euro /m² Netto (Kaltmiete) ohne Nebenkosten. Der Begünstigte ist männlich und 70 Jahre alt und trägt die Bewirtschaftungskosten (es können auch noch andere Konstellationen vorkommen). Es soll ein einfaches Beispiel bleiben.

Was ist das Recht nun wert oder wie ist der Wertverlust wegen des Rechtes.

 

Rechenbeispiel:

Nettokaltmiete	7,25 Euro /m²
Bewirtschaftungskosten	20%
Mietfläche	110 m²
Leibrentenbarwertfaktor für einen Mann von 70 Jahren	10,79
Kapitalzins	3,5%
restliche Lebenserwartung	14,39 Jahre

 

Rechnung des Reinertrages

Allgemeines Ertragswertverfahren
	Euro /m²		m²		Monate	Euro
Jährlicher Rohertrag	7,25	x	110	x	12	9.570,00
			%
Abzüglich der Bewirtschaftungskosten		-	20			1.914,00
Jährlicher Reinertrag	9.570,00		-		1.914,00	7.656,00

Rechnung des Rechtes:

	Euro		Leibrentenbarwertfaktor			Euro
Rechnung des Rechtes	7.656,00	x	10,79			82.608,24

 

Der Wertverlust durch das Recht beträgt bei dem Beispiel 82.608,24 Euro. Der unbelastete Verkehrswert wird zuerst ermittelt und dann der Wert des Rechtes. Durch Subtraktion ergibt sich dann der belastete Verkehrswert des zu bewertenden Objektes.

Sie möchten Ihre Immobilie bewerten lassen eine Energieausweis erstellen oder verkaufen? 

Benutzen Sie bitte das Kontaktformular.