Informatives

Informationen rund um die Immobilienbewertung

Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?

Je nach Aufwand.

Für eine Erstellung einer Immobilienbewertung können Sie von mehr als 15 Arbeitsstunden ausgehen. Dazu gehört eine Besichtigung vor Ort mit Fotodokumentation, das Vertraut- machen mit den vorhandenen Unterlagen, die Recherche des Quadratmeterpreises des Grundstückes und letztlich die Ausarbeitung des Gutachtens.

Der Ortstermin:

Was macht ein Immobilienbewerter bei einem Ortstermin? Von einem Immobilienwertermittler / Immobiliensachverständigen werden nur zerstörungsfreie Untersuchungen vorgenommen. Hierzu kann der Wertermittler alle anderen Sinne in Anspruch nehmen.

  • Inaugenscheinnahme
  • Riechen
  • Fühlen
  • Hören

Ein Immobilienbewerter hat einen Aufnahmebogen dabei um die Immobilie aufzunehmen. Zur weiteren Ausrüstung gehören unter anderem ein Lasermessgerät, Zollstock, Maßband, Kamera und eine Taschenlampe. Gegebenenfalls können noch weitere Gegenstände sinnvoll sein.

Definition Begriff „Verkehrswert oder auch Marktwert“.

Der Verkehrswert (Marktwerk) einer Immobilie ist in § 194 im Baugesetzbuch definiert.

Dabei wird als Wert der Durchschnitt der zum Wertermittlungsstichtag bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr erzielten Preises angenommen (jedermann Prinzip), der ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die Datengrundlage liefert der jeweilige Gutachterausschuss. Der Gutachterausschuss veröffentlicht den Bodenrichtwert.

Verfahrenswahl:

Dem Immobilienbewerter stehen in Deutschland drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierte Verfahren zur Verfügung, und zwar:

  • Vergleichswertfahren – VW-RL (2014) (§§15,16 ImmoWertV)
  • Ertragswertverfahren – EW-RL (2015) (§§ 17-20 ImmoWertV)
  • Sachwertverfahren – SV-RL (2012) (§§ 21-23 ImmoWertV)

Die Voraussetzung bei einem Vergleichswertverfahren ist, dass genügend vergleichbare Immobilien zur Verfügung stehen

  • Vergleichswertverfahren = z.B. für unbebaute Grundstücke und Eigentumswohnungen. In der Praxis wird das Vergleichswertverfahren für Grundstücke angewendet.

Bei einem Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilien getrennt vom Bodenwert ermittelt. Auswahl für ein Ertragswertverfahren sind die Erträge, die aus der Immobilie erwirtschaftet werden.

  • Ertragswertverfahren = z. B. Mehrfamilienhäuser, vermietete Häuser und Wohnungen

Auch beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie getrennt vom Bodenwert ermittelt. Im Sachwertverfahren wird der Wert des Hauses sowie der Nebengebäude und sonstiger Anlagen einbezogen.

  • Sachwertverfahren = z. B. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser

Neben den drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung normierten Verfahren wird noch die Maklermethode eingesetzt. Die Maklermethode ersetzt keine Immobilienbewertung die Methode ist nur überschläglich anwendbar.

Maklermethode: jährlicher Reinertrag wird mit einem Faktor multipliziert. Der Faktor ist von der Art der Immobilie abhängig.

Kaufpreis = Grundstücksrohertrag x Rohertragsvervielfältiger

Der Immobilienbewerter steht für die Bewertung nominierter Richtlinien zur Verfügung, die in der ImmoWertV geregelt sind.

Bewertung einer Immobilie:

Vorrausetzung für eine Immobilienbewertung ist dass man das richtige Wertermittlungsverfahren anwendet. Es reicht nicht aus wenn man nur ein Verfahren anwendet. Es kann vorkommen dass man nur ein Verfahren anwenden werden kann, weil nicht ausreichend Daten vorhanden sind.

Ein kleines Beispiel:

Es soll ein Einfamilienhaus bewertet werden was selbst genutzt wird. Welches Verfahren kommt zum Einsatz?  Bei einer selbst genutzten Immobilie (z. B. das Einfamilienhaus) kommt das Sachwertverfahren als führendes Verfahren zum Einsatz. Zur Plausibilisierung kommt noch ein weiteres Verfahren zum Einsatz. Hierfür bietet sich das Ertragswertverfahren als stützendes Verfahren an.

Hier eine grafische Darstellung aus Sicht des Sachwertverfahrens.

Sachwertverfahren SV-RL (2012) (§§ 21-23 ImmoWertV)

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