Informatives
Aufgrund der Qualifikation wurden wir vom Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter BDSF e.V. als geprüftes Mitglied aufgenommen.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?
Die Dauer einer professionellen Immobilienbewertung richtet sich nach dem Umfang und der Komplexität des Bewertungsobjekts. In der Regel ist mit mindestens 15 Arbeitsstunden zu rechnen. Diese Zeit beinhaltet:
die Besichtigung der Immobilie vor Ort inklusive Fotodokumentation,
die Sichtung und Prüfung der relevanten Unterlagen,
die Recherche von Bodenrichtwerten und Vergleichspreisen,
sowie die Erstellung eines Gutachtens gemäß der ImmoWertV 2021.
Was passiert beim Ortstermin?
Ein qualifizierter Immobiliensachverständiger führt bei der Besichtigung eine zerstörungsfreie Prüfung durch. Dabei werden alle Sinne eingesetzt – wie Sehen, Riechen, Fühlen und Hören –, um den Zustand und die Merkmale der Immobilie zu erfassen.
Zur Ausstattung gehören:
Aufnahmebogen,
Lasermessgerät,
Maßband oder Zollstock,
Kamera,
Taschenlampe.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert als:
„Der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Als Datenbasis dienen unter anderem die Bodenrichtwerte, die von den zuständigen Gutachterausschüssen bereitgestellt werden.
Bewertungsverfahren nach ImmoWertV 2021
In Deutschland sind gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) drei normierte Verfahren zur Verkehrswertermittlung zugelassen:
1. Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV)
Anwendung bei ausreichender Anzahl vergleichbarer Immobilien.
Typisch für: unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen.
2. Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV)
Trennung von Gebäude- und Bodenwert, basierend auf den Erträgen der Immobilie.
Typisch für: vermietete Wohnhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien.
3. Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV)
Bewertung auf Grundlage der Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung.
Typisch für: selbst genutzte Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser.
Zusätzliche Methode: Maklermethode
Die sogenannte Maklermethode dient lediglich zur überschlägigen Preisabschätzung und ersetzt keine fundierte Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV.
Berechnungsformel:
Kaufpreis ≈ Reinertrag × Rohertragsvervielfältiger
Welches Verfahren ist das richtige?
Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt von Art und Nutzung der Immobilie sowie von der Datenlage ab. Häufig wird zusätzlich ein zweites Verfahren herangezogen, um die Bewertung abzusichern.
Beispiel:
Ein selbst genutztes Einfamilienhaus wird in der Regel primär über das Sachwertverfahren bewertet. Zur Plausibilisierung kann ergänzend das Ertragswertverfahren eingesetzt werden.
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